COmpétences

Les méthodes traditionnelles d’évaluation qui permettent d’appréhender les marchés locaux des biens :

Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché)
Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l’objet de l’Expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d’Expertise.

Les méthodes par le revenu

Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu’il s’agisse d’un loyer constaté ou d’une valeur locative, d’un revenu brut ou d’un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale.

Les méthodes par le coût de remplacement

Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d’utilité ou d’exploitation.

Les méthodes dites “professionnelles”

Celles-ci s’appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison.
On peut y assimiler la méthode dite du “bilan-promoteur” parfois appelée méthode de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur. Cette méthode consiste à déterminer la valeur d’un terrain, d’une charge foncière ou d’un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d’une opération de promotion, de réhabilitation ou d’aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l’opération.

Les experts d’AMP EXPERTISES IMMOBILIERES sont spécialisés dans l’évaluation des murs commerciaux, secteur en pleine mutation du fait de l’évolution de la législation et de l’attractivité croissante de ce type de biens dans les grandes métropoles.
Leur mission porte sur la fixation des valeurs vénales ainsi que sur les valeurs locatives elles-mêmes en liaison directe avec la détermination du pas de porte ou droit d’entrée.

Ils sont également spécialisés dans les évaluations de fonds de commerce et/ou de droit au bail, permettant à leurs mandats (propriétaires bailleurs ou locataires commerçants) de les assister dans la transmission du fonds ou dans les procédures d’éviction.

L’audit immobilier comprend notamment les travaux suivants :

• Vérification des titres de propriété étant précisé que, si celle-ci n’est pas effectuée par l’expert, elle doit l’être par un juriste.
• Production d’extraits cadastraux (matrices et plans).
• Vérification de la situation d’urbanisme des biens, confirmée par un document engageant l’administration et opposable aux tiers (certificat d’urbanisme, permis de construire).
• Estimation détaillée, par devis d’un professionnel, des travaux à entreprendre sur l’immeuble.
• Analyse des facteurs susceptibles d’affecter l’environnement de l’immeuble avec, en cas de besoin, avis d’un technicien extérieur éventuel.

À titre d’exemple, l’expert en évaluation immobilière (sauf spécification particulière) n’est pas en mesure techniquement d’effectuer lui-même un sondage des sols, des contrôles techniques concernant le degré de pollution ou de contamination de la propriété ou de son environnement immédiat. Toutefois, les renseignements recueillis auprès du client et des autorités administratives locales peuvent lui permettre, s’il apparaît des doutes ou des craintes à ce sujet, d’en informer son client, de façon que celui-ci puisse requérir les enquêtes ou les études nécessaires auprès de sociétés spécialisées.

• Examen des originaux de baux et avenants pour les immeubles loués ; s’il n’est pas effectué par l’expert, il doit l’être par un juriste.
• Mesurage des surfaces bâties si les documents en possession du client ou de ses conseils laissent planer un doute (plans n’étant plus à jour, plans incohérents, états de superficie n’ayant pas été dressés par un géomètre-expert ou un architecte, plans réduits).Il est bien évident qu’un audit immobilier complet est une mission lourde.

De ce fait l’expert ne peut la réaliser seul mais en collaboration avec d’autres techniciens et professionnels, en disposant d’un laps de temps suffisant. Dans un certain nombre de domaines, il devra faire appel à des prestataires de services de l’extérieur.

Dans certains cas, l’audit sera partiel, le mandant convenant avec l’expert du champ des diligences et des investigations à opérer.

En outre, la production de documents administratifs (Urbanisme, Hypothèques) peut s’avérer longue. En règle générale, ce type de mission sur un immeuble entier ne peut être réalisée dans un délai inférieur à un mois et peut s’étaler sur une période de plusieurs mois.

L’expertise immobilière détaillée intervient en principe au terme de l’audit immobilier ; toutefois, une première expertise peut être faite préalablement à l’audit puis complétée ou corrigée une fois l’audit achevé.